Le parlement bruxellois a adopté une ordonnance qui aura un impact significatif sur la vente de logements loués. Bien que cette ordonnance n’ait pas encore été publiée au Moniteur belge, elle devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2024.
Voici en quelques mots comment cette ordonnance va modifier les transactions immobilières impliquant les logements locatifs.
Le « droit de préférence »
Ce droit octroie au locataire le privilège d’acheter le logement dans lequel il réside avant toute autre personne, aux conditions proposées par le bailleur qui veut vendre son bien immobilier. Le locataire dispose de 30 jours pour accepter l’offre après réception de la notification du bailleur. En cas de refus ou de non-réponse endéans ce délai, le bailleur est libre de vendre le bien aux mêmes conditions à toute personne. Le droit de préférence s’applique uniquement au locataire signataire du contrat de bail et domicilié dans le bien.
Certains locataires sont exclus du droit de préférence tels que les baux de courte durée, les ventes à des proches du vendeur jusqu’au 3e degré, les ventes d’usufruit ou de nue-propriété, les actes de société tels que les fusions, etc. L’ordonnance a également des implications sur les logements frappés d’un arrêté d’inhabitabilité et d’autres situations particulières détaillées dans le texte législatif.
Le « droit de préemption »
Lorsque le bailleur trouve un potentiel acquéreur offrant des conditions plus avantageuses que celles proposées initialement par le bailleur au locataire, le « droit de préférence » se transforme en « droit de préemption » obligeant le bailleur à avertir le locataire. Si deux parties, le potentiel acquéreur et le locataire, s’opposent pour acheter le même bien immobilier, le notaire doit entamer une procédure de 7 jours pour présenter les nouvelles conditions de vente au locataire, tout en étant prudent dans cette situation délicate impliquant deux parties intéressées à l’acquisition du bien.
Avant et après le 1er janvier 2024
Il est donc recommandé que les ventes de biens en cours soient finalisées de préférence en 2023, car au-delà de cette année, le notaire devra accorder la préemption au locataire. Toutefois, l’incertitude persiste quant à savoir sir une offre acceptée ou un compromis signé en 2023 mais dont l’acte notaria sera conclu en 2024, exclut la procédure du droit de préférence du locataire. Selon notre interprétation prudente, une vente conclue en 2023 semble exclure ce droit, dès lors qu’elle est conclue avant l’entrée en vigueur de cette nouvelle législation. Oserons-nous étendre l’application de ce principe pour une vente débutée en 2023 mais cela nécessite une confirmation ultérieure.
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